قوانين و خطوات تملك العقار في تركيا

بعد الغاء الحكومة التركية قانون المعاملة بالمثل و التعديلات الهامة التي اجريت على قانون التملك العقاري في تركيا للاجانب فيما يخص الشروط الواجب توفرها في الاشخاص الاجانب الراغبيين في شراء عقار في تركيا، حيث تم رفع قوانين و خطوات تملك العقار في تركيا، و كما تم اجراء بعض التسهيلات في الشروط الواجب توفرها في الافراد الاجانب الراغبين في تملك عقار في تركيا. نصت المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 و التي عدلت بالقانون 6302 و الذي تم تنفيذه من قبل الحكومة التركية في 18 ايار 2012، و تنص المادة: الغاء شروط المعاملة بالمثل للمستثمرين الاجانب الراغبين في تملك العقارات في تركيا.
بعد تغيير قانون ملكية الأجانب في تركيا، سجل قطاع العقارات في تركيا نمواً ملحوظاً خلال السنوات الـ 6 الماضية، حيث تحولت تركيا إلى وجهة أساسية لمستثمرين وملاك عرب وغيرهم ممن يرغبون في تنفيذ مشاريع استثمارية أو شراء بيوت سكنية.
حيث اتجهت أنظار المستثمرين العرب في الآونة الأخيرة إلى امتلاك عقارات في تركيا, و التي تحتوي على خيارات كثيرة و متنوعة ، غير أن معايير الشراء تختلف من مستثمر إلى آخر، فمَنهم من يهتم بهدوء الطبيعة، ومنهم من يهتم بأن يكون قريباً من الأسواق، الخيارات متعددة ومفتوحة لكل الراغبين في شراء عقار في تركيا سواء للسكن أو الاستثمار.
و بحسب الإحصائيات التركية، فإن إجمالي عدد العقارات التي تم بيعها في تركيا خلال الأشهر الـ 11 الأولى من العام الماضي، بلغ عشرين ألفا وسبعين عقارا، مسجلاً نمواً بنسبة 21.3 في المئة، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2016.
سنقوم في هذا المقال بتقديم بعض النصائح و الخطوات التي ستساعدكم في عملية شراء العقار الخاص بكم في تركيا.

– تم فرض بعض القيود على المساحات التي يمكن للشخاص الاجانب تملكها حيث نص القانون انه يجب ان لا تتجاوز مجموع الاملاك للافراد الاجانب 10% من مساحة المنطقة التي تضم ما يمتلكه الافراد، و ان لا يتجاوز مساحة ما يمتلكه الشخص الواحد 30 هكتار اي ما يعادل 300 دونم، وقد اعطي حق رفع هذه المساحة الى 60 هكتار لمجلس الوزراء. وقد كان قبل هذه التعديلات يحق للافراد الاجانب مجموع مساحة لا تتجاوز 2.5 هكتار.
– لا يمكن للاجانب تملك عقارات او استئجار عقار في مكان تم تصنيفه على انه منطقة عسكرية الا بعد الحصول على موافقة رئاسة اركان الجيش و القيادة، او في اراضي تم تصنيفها على انها منطقة امنية الا بعد الحصول على موافقة الولاية.
– يستطيع الاجانب شراء اراضي في تركيا المخصصة للاسكان بعد تقديم مشروع البناء الذي يريد تنفيذه على الارض، و يقدم المشروع للوزارة المختصة حسب طبيعة العقار و الغاية من بناءه، و يتم تقديم المشروع خلال مدة لا تتجاوز السنتين من تاريخ شارء الارض.

• يجب على الاجنبي الراغب في تملك عقار في تركيا التأكد من دائرة العقارات و الحصول على المعلومات اللازمة من عدم وجود اي عائق او رهن على العقار المطلوب، و معرفة ما اذا كان العقار يمتلك الحق في التصرف بالعقار ام لا
•  ان لا يتجاوز العقار مساحة 30 هيكتار، وهي المساحة المسموح للاجانب بتملكها و التي تم ذكرها مسبقاً
• ليس شرطاً ان يحصل الاجنبي على تصريح اقامة لكي يقوم بـ الاستثمار العقاري في تركيا، و ليس بالضرورة الحصول على الاقامة التركية عند شراء عقار في تركيا، هذه مسالة اخرى و تتبع القوانين الخاصة بالاقامة و الجنسية
•  تأكد الاجنبي بان له الحق من تملك العقارات في تركيا او الحقوق العينية المحددة
•  نقل الملكية وفقاً للقوانين النافذة في تركيا، و في حال وجود خلاف او مخاصمة حول عملية البيع و نقل المليكة بين الطرفين فان المحاكم التركية هي المخولة بهذه الدعاوي حيث لا تستطيع وزارة الخارجية التركية او اي ممثلية اجنبية التدخل في الدعوى
•  يجب على الاجانب الحذر من الوقوع ضحية لبعض الشركات و الوسطاء غير الموثوقين، حيث يجب الاستقصاء عن الاشخاص او الشركات البائعة للعقارات للتأكد من انها شركات موثوق بها

بعد تأكد الاجنبي انه يسمح له تملك العقارات و شراء منازل في تركيا، و انه مستوفي جميع الشروط، يمكن للاجنبي البدء باجراءات التملك لنقل الملكية له و ذلك عبر قوانين و خطوات تملك العقار في تركيا التالية:
يجب على صاحب العقار او ممثله القيام بتقديم طلب لمديرية السجل العقاري في المنطقة التي يتواجد بها العقار، ويتم اخذ رقم تسلسل من السجل العقاري و تقوم المديريات بمنح هذا الرقم قبل الظهر، و بحال لم تكتمل الاجراءاتالاخرى في نفس اليوم يتم الاحتفاظ بالرقم لحين اكتمال جميع الاوراق المطلوبة.

• عقد تملك العقار في تركيا و يجب ان يحتوي على معلومات تفصيلية عن العقار
• جواز السفر الخاص بالمشتري الاجنبي مع نسخة عنه مترجمة الى اللغة التركية
• وثيقة بيان قيمة العقار، و يتم منح هذه الوثيقة من بلدية المنطقة الواقع فيها العقار
• وثيقة تامين ضد الزلازل، اياً كانت طبيعة العقار
• صور شخصية: صورة واحدة للبائع، و صورتان للمشتري، ز يشترط ان تكون الصور ملتقطة قبل مدة قريبة اقصاها سنة، و يجب ان تكون ابعاد الصورة 6*4
• يجب احضار شاهدين على العقد، و في حال كان احد طرفي العقد لا يتحدث اللغ التركية فيجب احضار مترجم محلف و معتمد من قبل الحكومة التركية.
• في حال وجود توكيل لاحد طرفي العقد، و كان عقد التوكيل موقع خارج تركيا، يجب احضار النسخة الاصلية من العقد مع نسخة مترجمة و مصدقة من مكتب النوتر.

قوانين و خطوات تملك العقار في تركيا مشابهة تماماً لعمليات الشراء في العديد من الدول الأوربية, وعلى أي راغب في شراء عقار في تركيا يجب الالتزام بتنفيذ عدة خطوات ليتمكن من تملك عقار بالطريقة القانونية الصحيحة:
في مقدمة هذه الخطوات على المشتري حضور شخصياً إلى تركيا للتوقيع على عقد شراء العقار، أو يقوم بتوكيل شخص رسمياً للقيام بخطوات نقل الملكية، ثانياً يجب استخراج رقم ضريبي, و يتم الحصول عليه من أي دائرة ضرائب في تركيا، وهو رقم يتم منحه لكل أجنبي يود شراء عقار في تركيا، و يحتوي هذا الرقم على المعلومات الشخصية للمواطن الأجنبي القادم الى تركيا, و الهدف منه تسهيل المعاملات الرسمية في عملية نقل الملكية إلى المشتري.
كما يجب استخراج ما يسمى بتقرير التقييم العقاري و يتم الحصول عليه من شركات التقييم العقاري المعتمدين من قبل الحكومة التركية و المسجلين في دائرة الطابو.
كما يجب على المستثمر أو المشتري فتح حساب مصرفي في أحد البنوك التركية، و ذلك لتحويل المبلغ المالي من بلد المقيم إلى المصرف التركي، كما يجب تقديم نسخة مترجمة إلى اللغة التركية من جواز سفر المشتري، مصدقة من كاتب العدل، وتبلغ تكلفتها نحو 100 ليرة تركية (ما يقارب 27 دولارا أمريكياً), بالإضافة إلى 6 صور فوتوغرافية مشابه لحجم الصورة الشخصية في جواز السفر.شر بتاريخ 11 يناير 2018اقتصاد
من ثم يتوجه البائع و المشتري إلى المكتب العقاري أو ما يطلق عليه اسم “الطابو”، ليتنازل البائع عن العقار لصالح المشتري، و يستلم المشتري سند الملكية ومفتاح العقار، وهي عملية تتكلف 200 ليرة تركية (حوالي 50 دولار).
وفي حال كان العقار ليس جاهزاً للتسليم، كأن يشتري بيتاً قيد الإنشاء من شركة عقارية، فإن سند الملكية لا يسلم إلى المشتري إلا بعد تسليم البيت له.
لا ننسى ضريبة تملك العقار في تركيا والتي تبلغ تقريباً 4 بالمئة من ثمن العقار، يقوم البائع بدفع 2% و يدفع المشتري 2%، كما يحق للمشتري المالك لسند ملكية عقار في تركيا الحصول على “إقامة عقارية” من وزارة الداخلية التركية مدتها من سنة إلى ثلاث سنوات، وتمنح هذه الإقامة حصراً للأجانب الذين يمتلكون عقارات داخل البلاد.

التسجيل بالشهر العقاري عند عملية الشراء يضمن العلاقة بين البائع و المشتري ، حيث تعتبر من أهم الخطوات الواجب اتباعها بعد شراء أي عقار سواء كان شقة, محل تجاري أو أي نوع من أنواع العقارات، و ذلك لضمان حق المشتري في المبيع والتأكيد على الملكية و تجنب أي نزاع ممكن أن يحدث بعد عملية الشراء في المستقبل مع أي طرف.

و من مميزات التسجيل بالشهر العقاري:

1- تمكين الغير من العلم بالوضع القانوني للعقار.
2-عدم إعطاء الفرصة للبائع بأن يقوم ببيع العقار لأكثر من مرة.
3- إمكانية أخذ قرض من البنك على العقار، وذلك لأن البنوك لا تمنح أي قروض إلا على الملكية, ولا تثبت الملكية إلا بالتسجيل بالشهر العقاري.

تم جمع المعلومات الواردة في الصحف و هذه المعلومات ليس لها اي صفة قانونية نظراً لاحتفاظ رئاسة الوزراء بهذه القائمة عدم اظهارها للرأي العام، و استناداً للبحوث و الدرالسات التي قامت بها الصحف يمكن القول افراد 129 دولة يمكن تملك عقار في تركيا دون اي قيد او شرط، و بلغ عدد الدول التي يستطيع افرادها تملك عقار لكن فرض عليهم بعض الشروط و الموافقات 52 دولة. سوف نقوم في هذه الفقرة بالحديث عن الدول العربية فقط.

الدول العربية التي يحق لمواطنيها تملك عقارات في تركيا دون اي قيد او شرط
السعودية، الكويت، الامارات العربية المتحدة، قطر، اليمن، عمان، السودان.
الدول العربية التي يحق لمواطنيها تملك عقارات في تركيا لكن بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية
البحرين، الجزائر
الدول العربية التي يحق لمواطنيها تملك ارض، مسكن، مكان عمل فقط
المغرب، مصر
الدول العربية التي يحق لمواطنيها تملك العقارات في تركيا لكن بشروط خاصة
الاردن: يحق للمواطن الاردني تملك مسكنين و مكان عمل واحد.
العراق: يجب للمواطن العراقي الحصول على موافقة وزارة الخارجية و الداخلية، و يحق بعد الحصول على الموافقة تملك ارض اعمارية، مسكن، مكان عمل واحد.
تونس: يجب للمواطن التونسي الحصول على موافقة وزارة الداخلية، و يحق بعد الحصول على الموافقة تملك ارض اعمارية، مسكن، مكان عمل واحد.

فيما يلي سنتحدث عن أهم النصائح و الأمورالتي يجب الانتباه عليها و تفيدكم عند اختيار العقار الذي يناسب أهدافكم:

• أولا يجب الانتباه على خصائص البناء حيث أن عمر البناء و موقعه يلعب دوراً مهماً في اختيار العقار المناسب.
• اختر مكاناً قيد التطوير فإن العقارات الموجودة في منطقة قيد التطوير؛ لأن المناطق التي تكون قيد التطوير تزداد أسعار عقاراتها مع تقدم الوقت وزيادة الإقبال عليها في المستقبل.
• استثمار عقار في منطقة مركزية سيحقق أرباحاً كبيرة على المدى الطويل.
• تجنَّب المناطق المزدحمة لأن المناطق الحيوية المزدحمة تكون غالية الثمن، فإذا كنت ترغب بالحصول على عقار بميزات أفضل وسعر أقل، فعليك أن تبتعد عن مركز المدينة قليلاً و التوجه إلى الضواحي السكنية الحديثة و الراقية.
• التأكد من عدم وجود مستأجر في العقار المراد شرائه، وفي حال وجود مستأجر التأكد من تاريخ الإخلاء.
• التأكد من عدم وجود ضرائب في ذمة مالك العقار، و خاصةً في حال شراء عقار تمليك.
• التحقق من أهليّة المسؤول عن بيع العقار، من حيث امتلاكه الحق في تنفيذ عملية البيع.
• التأكد من عدم وجود مالك آخر للعقار.
• التحقق من خلوّ العقار من أي رهن عقاري أو أية حقوق أُخرى.
• بعد اختيار بعض العقارات المناسبة لطلبكم، يمكنكم إرسال بريد إلكتروني للاستفسار إلى الشركة العقارية من المهم التعرف على المنطقة و زيارة العقار والتأكد من كونه مناسب للسكن أو العمل أو الهدف الخاص من شرائه.
• الحصول على نسخة من عقد ملكية العقار للتأكد من أن صاحب العقار السابق لم يقم بأي شكلٍ من أشكال نقل الملكية، وللتأكد من عدم وجود حقوق مترتبة عليه.
• التأكد من مطابقة المواصفات والمعلومات الواردة في سند الملكية (الطابو) مع شكل العقار في الواقع.
• أكثر مأزق محتمل هو شراء العقارات على المخطط, حيثيمكنكم فعلا توفير الكثير من المال عن طريق شراء عقار على المخطط ولكن عليكم الحذر, حيث لا تملك بعض الشركات الأموال اللازمة لإنهاء المبنى أو المشروع العقاري حيث توجد العديد من المباني الجديدة، و قد يكون ذلك خطيرًا جدًا و قد تتعرض لعملية احتيال.
• آخر شيء عن شراء عقار في تركيا هو ضمان و معرفة قواعد الميراث المعمول بها في تركيا لأنها قد لا تكون مماثلة لما يتم التعامل به في بلدكم. قد يكون من الجيد أن تصوغ وصية مع محاميك بحيث في حالة حدوث أي وفاة في الأسرة، ستورث العقارات إلى الشخص الذي اخترته.

فيما يلي سنقدم لكم أهم النصائح لاختيار الشركة العقارية المناسبة للتعامل معها:
إن مجمل مخاطر عملية بيع وشراء عقار في تركيا، يمكن للمشتري تخطيها في حال كانت الشركة العقارية التي يتعامل معها مرخصة, و مزودة بخبرات احترافية في السوق العقاري التركي, فتزود عملاءها بـأفضل و أهم النصائح العقارية، و يكون العميل واثقاً من أن إجراءاتها تجاري آخر القرارات الصادرة عن الحكومة التركية, و أنها ذات سمعة جيدة و موثوقة.
و لقد كثرت مؤخراً الشركات العقارية في تركيا, لكن في المقابل قلت الشركات الجديرة بالثقة التي يمكن للمستثمر الاعتماد عليها وذلك أمر متوقع لأن سوق العقارات في تركيا واسع جداً و هو في ازدهار مستمر, عليه أصبحت مهمة وجود شركة عقارية ذات ثقة أمراً ليس بالسهل ولكنه أمر مهم جداً و لا يوجد مفر منه.
يعد الموقع العقاري للشركة العقارية أول مؤشر لمستوى كفاءة الشركة,وهذه تعتبر بداية جيدة, أيضًا من المهم عند البحث عن الشركة العقارية المناسبة, لا بد من معرفة ما إذا كان لدى أي شخص رأي أو أي تجربة سلبية معهم.
كما يجب أن تتعامل الشركة العقارية بشكل احترافي، و أن تجيب على جميع الأسئلة المطروحة عليها بصراحة.
يجب أن يكون لدى الشركات العقارية المحترفة وكلاء عقاريين في المددن السياحية، و الذين يمكنهم التحدث باللغة الإنجليزية بطلاقة.
و خلال بحثك عن الشركة العقارية المناسبة عليك أن لا تركز على السعر فقط, إنما على الجودة في الاستشارة التي سيقدمها لك المستشار العقاري, كما عليك التواصل مع أكثر من شركة و التركيز على للخدمات التي تقدمها هذه الشركات ومن ثم المقارنة بين الشركات التي تواصلت معها, و اختار الشركة التي تقدم لك الاستشارة الأفضل و نعيد ونكرر لا تختار الشركة على أساس السعر الأفضل فقط.
و من الأمور المهمة أيضاً التي يجب الانتباه عليها في خلال رحلتكم بالبحث عن الشركة العقارية المناسبة:
الخبرة في سوق العقارات التركي مطلوبة لتحديد المناطق الأفضل للتملك والمشاريع التي تتناسب مع ميزانيتك و اهتماماتك، والتعامل مع الشركات التي تملك الخبرة اللازمة قد يوفر عليك الكثير من الوقت و الجهد.
تأكد من تواجد الشركة على شبكة الانترنيت وتصفح موقعها الإلكتروني للتعرف عن الشركة ، فالشركات ذات المستوى الغير جيد غالباً ما يكون موقعها الإلكتروني غير منظم ولا يوجد فيه الكثير من المعلومات حول الشركة و توصيات عملائهم فيما يتعلق بالتعامل مع هذه الشركة.
أيضاً من المهم التأكد من أن الشركة تملك ما يكفي من المشاريع التي قد تتوافق مع احتياجاتك، فهنالك بعض الشركات العقارية التي تسوق عدداً محدوداً من المشاريع والتي لا تناسب متطلباتك.
لا تتعامل مع شركة عقارية لا تملك فريق عمل محترف , فإنها لن تستطيع توفير الخدمات التي تحتاجها, فتأكد من أن الشركة توظف لديها فريق عمل متكامل ومتخصص في العقارات التركية.
من أهم النقاط في التعامل مع الشركات العقارية هو ما تقدمه هذه الشركة من خدمان ما بعد البيع, وهذه نقطة مهمة جداً في سوق العقارات التركي، فبعد أن تتم عملية االشراء و نقل الملكية, هنالك الكثير من المهام التي تنتظرك لجعل عقارك صالحا ً للعيش او للاستثمار و تحتاج إلى شركة تقدم لك هذه الخدمات بطريقة مجانية.
والآن بعد اختيارك الشركة العقارية المناسبة,عليك أن توكل محامٍ خاص بك لتتمكن من إتمام عملية شراء العقار بشكل قانوني صحيح من دون الوقوع في أي مشاكل قانونية و هذا يضمن عدم تعرضك لأي عملية احتيال.
الجيد في الأمر أن الكثير من الشركات العقارية تقدم خدمة المحامي الذي يتابع عملية شراء العقار من البداية وحتى استلام سند الملكية الصحيح إلى المشتري, غير أن بعض الاستشاريين العقاريين ينصحون بتوكيل محامي مستقل عن الشركة العقاري التي تتعامل معها.

يجب ان تعلم ان اسعار العقارات في تركيا تختلف حسب المدينة و المنطقة الموجود بها العقارو سوف يساعدكم تقريرنا عن اسعار العقارات في تركيا في البحث عن افضل مدينة و منطقة تناسب ميزانيتكم، و قد تدفع مبلغ كبير من المال ثمن العقار الذي يناسبك ، فان كنت تنوي شراء بيت في تركيا او اي نوع من انواع العقارات ( مكتب، محل تجاري ….. ) و تبحث عن طريقة صحيحة و موثوقة لتمويلك بالمبلغ المناسب من اجل شراء شقة في تركيا، لقد نظمنا لكم بعض النصائح لتجنب الوقوع في ديون كبيرة:

ان يقوم الشخص بشراء عقار في تركيا من ماله الخاص دفعة واحدة.

هو ان يقوم المشتري باقتراض قرض من احد البنوك التركية، و من ثم يقوم بالسداد لهذا البنك على دفعات يتم تحديدها مسبقاً من قبل البنك.

غالبا هذه الطريقة هي للعقارات قيد الانشاء من قبل الشركات، و يقوم المشتري بدفع دفعة اولى و يكمل ثمن العقار وفق اقساط و دفعات و مواعيد يتم الاتفاق عليها من قبل الطرفين.